Kaupungin korjailtu ja lopullinen lausunto

Viime kaavoitus- ja rakennuslautakunnan kokouksessa päätettiin antaa alempana oleva lausunto Linnankoskenkatu 46:n rakennusluvasta Helsingin hallinto-oikeuteen tehdystä valituksesta. Siinä on 12.10. kokouksen esitlyslistan luonnosversioon tehty muutamia täydennyksiä, lähinnä rakennusoikeuden ylittämiseen liittyen. Aikaisempaa lausuntoversiota kommentoin 7.10. ja 9.10.

Alla siis Porvoon antama lausunto. Lisäykset aikasemmin esitettyyn merkitty punaisella. Alempana on sitten omaa pohdintaani muutoksiin liittyen.

XXX XXX on valittanut Helsingin hallinto-oikeuteen kaavoitus- ja rakennuslautakunnan päätöksestä 27.4.2006 § 132, jolla XXX XXX Oy:lle on perustettavan yhtiön lukuun myönnetty rakennuslupa osoitteessa Linnankoskenkatu 46 sijaitsevan rakennuksen peruskorjaukseen ja kylmän ullakkotilan muuttamiseksi asuintiloiksi.

XXX katsoo, että rakennusluvassa on poikettu asemakaavan määräyksestä, jolla luvan kohteena oleva rakennus on suojeltu. Poikkeuksen suojelumääräyksestä voi myöntää ainoastaan alueellinen ympäristökeskus. Lisäksi XXX katsoo, että rakennusluvassa myönnetty rakennusoikeus ylittää asemakaavassa tontille sallitun kerrosalan tavalla, jota ei voida pitää vähäisenä poikkeamana kaavamääräyksestä.

Rakennusluvan kohteena oleva rakennus on asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr (k). Tämän merkinnän tarkoittama määräys on kaavassa selitetty seuraavasti:

Kaupunkikuvallisesti merkittävä rakennus. Ensisijainen tavoite on rakennuksen säilyttäminen. Jos rakennus joudutaan korvaamaan uudella, tulee tämän olla kooltaan, muodoltaan ja materiaaliltaan likimain entistä vastaava.

Asemakaavan sallima kylmän ullakkotilan muuttaminen asuintiloiksi edellyttää vesikaton purkamista, jotta ullakkotila voidaan asianmukaisesti lämpöeristää. Ullakkotilan ottaminen asuinkäyttöön edellyttää lisäksi ikkunoiden rakentamista ullakkokerrokseen. Tästä syystä rakennuksen katto on jouduttu purkamaan ja korvaamaan uudella.

XXX on valituksessaan esittänyt, että vesikaton harja- ja räystäskorkeuksien sekä kattomuodon säilyttäminen olisivat kaavamerkinnällä suojellun kaupunkikuvan säilymisen kannalta keskeisen tärkeitä elementtejä. Tämän kaltaiset seikat kuuluvat kuitenkin selkeästi rakennussuojelun eikä kaupunkikuvan suojelun piiriin. Kaupunkikuvan säilyttämisen kannalta merkittävää on rakennusten massoittelu ja yleispiirteinen luonne. Rakennuksen erityispiirteet ja yksityiskohdat ovat taasen rakennussuojelun alaan kuuluvia kysymyksiä. Jos kyseessä oleva rakennus olisi kaavassa suojeltu merkinnällä sr (säilytettävä rakennus), olisivat edellä luetellut seikat tulleet tarkasteltaviksi rakennuslupaa myönnettäessä, ja ne olisivat jopa saattaneet muodostaa esteen rakennusluvan myöntämiselle. Rakennettavista ikkunoista voidaan erityisesti todeta, että rakennusvalvonta suosii painavista rakennusteknisistä syistä lyhtyikkunoita lapeikkunoiden sijasta tämänkaltaisissa muutosrakennuskohteissa.

Asemakaavassa on selkeästi ilmaistu, että kyseessä olevalla rakennuksella on suojeluarvoa osana kaupunkikuvaa eikä itsenäisenä rakennuksena. Rakennusluvassa sallittujen muutostöiden jälkeen rakennus on kooltaan, muodoltaan ja materiaaliltaan likimain entistä vastaava, niin kuin kaavamääräyksessä edellytetään. Luvan mukaiset muutostyöt eivät muuta kaupunkikuvaa.

Asemakaavan erityisissä määräyksissä todetaan, että asemakaavan mukaan olemassa olevassa, ennen asemakaavan vahvistamista rakennetussa rakennuksessa saadaan suorittaa korjaaminen uudisrakennukseen verrattavalla tavalla sen estämättä mitä on määrätty tontin enimmäiskerrosalasta, silloin kun olevassa olevan rakennuksen kerrosala tai ullakkotilojen käyttäminen asuintiloiksi ylittää tontille rakennettavaksi sallitun kerrosalan.

Koska käsillä oleva rakennushanke toteuttaa edellä mainitut ehdot, tontille sallitun kerrosalan ylittyminen ei merkitse poikkeamista kaavamääräyksistä eikä myöskään muodosta estettä rakennusluvan myöntämiselle.

Päätös:
Edellä lausutun perusteella kaavoitus- ja rakennuslautakunta vaatii, että Helsingin hallinto-oikeus hylkää XXX valituksen perusteettomana.

Kaisa Lekan pöytäkirjamerkintä:
Helsingin hallinto-oikeuden tulisi mielestäni hyväksyä XXX XXX valitus, koska osoitteessa Linnankoskenkatu 46 sijaitsevan sr (k) -merkityn rakennuksen koko ja muoto eivät enää riittävästi vastaa alkuperäistä rakennusta.

"Asemakaavan sallima klylmän ullakkotilan muuttaminen asuintiloiksi edellyttää vesikaton purkamista, jotta ullakkotila voidaan lämpöeristää. Lisäksi käyttöönotto vaatii ikkunoiden rakentamisen, jonka takia katto on jouduttu purkamaan ja korvaamaan uudella."

En ole Porvoossa kulkiessani koskaan törmännyt vastaavaan tarpeeseen. Tämänkin urakoitsijan kohteista vain Linnankoskenkatu 59:n, Työväentalon talonmiehen asunnon ja nyt 46:n ullakon käyttöönotto on "edellyttänyt katon purkamista". Aikaisemmissa urakoitsijan saneeraamissa väriliitutehtaassa, työväentalossa ja Raatihuoneenkadun varrella tenniskentän vieressä olevissa asuinrakennuksissa yläkerran käyttöönotto ja kattoikkunoiden rakentaminen onnistui ilman katon purkua.

Muina esimerkkeinä ilman purkamista onnistuneista käyttöönotoista mainittakoon vaikka lukiokatu 9:n rakennus, "de gamlas hem" Kaivokadulla, ja lukemattomat empirekaupunginosan rakennukset - vaikka Aleksanterinkadulla Rauhankadun ja Kaivokadun välissä.

Hassu muuten tuo lausunnon "on jouduttu purkamaan ja korvaamaan uudella". Kun jo tehdyn purkamisen ei olisi pitänyt olla mahdollista, olisi kai pitänyt käyttää futuuria. Aloittamisoikeuspäätöshän oli lainvastainen, eikä rakennuksella vieläkään ole lainvoimaista rakennuslupaa, sillä hallinto-oikeus kielsi rakennusluvan täytäntöönpanon...

"Rakennusvalvonta suosii lyhtyikkunoita lapeikkunoiden sijasta."

Niinpä. Lapeikkunahan on se 60-70-luvulla tutuksi tullut kattoikkunatyyppi, kalteva taivasta kohti aukeava vesikaton linjassa oleva ikkuna. Lapeikkunoita ei kai kukaan ole vaatinut tehtäväksi.

Lyhtyikkunoita on montaa sorttia, eri kokoista ja näköistä. Hyvän läpileikkauksen saa tutkailemalla empirekaupungissa käyttöön otettujen ullakoiden ikkunamalleja. Linnnankoskenkatu 46:n lyhtyikkunat ovat sen varran rajut, että en kyllä käyttäisi niistä kattolyhty-nimikettä. Ne kun jatkuvat julkisivusta rikkoen räystäslinjan täysin. Esimerkiksi naapurikorttelin de gamlas hemissä on suhteellisen sopusuhtaiset kattolyhdyt. Linnankoskenkatu 46:n lyhdyt muuttavat julkisivua erittäin merkittävällä tavalla.

"Asemakaavan erityisten määräysten mukaan rakentamisen saa toteuttaa uudisrakentamiseen verrattavissa olevalla tavalla sen estämättä, mitä on määrätty tontin kerrosalasta kun olemassa olevan ullakon käyttäminen asuintiloiksi ylittää sallitun kerrosalan"

Tämä selitys onkin tuttu jo 59:n tapauksesta. Tässä pyytäisin lukemaan erityiset määräykset vielä kerran: Siinä sanotaan selkeästi "olemassa olevan ullakon käyttäminen". Kun rakennuksen ullakko puretaan, ei enää ole olemassa olevaa käyttöön otettavaa ullakkoa, vaan entisen paikalle tuleva uudisrakennus. Näin ollen ullakon "käyttöönotto" ensin purkamalla ja sitten korottamalla itselleen sopivalle korkuiseksi pitäisi laskea rakennusoikeuteen.

Kyseisessä rakennusluvassa laajennus onkin laskettu mukaan rakennusoikeuteen. Rakennusoikeutta on tontilla käyttämättä 60 m2, mutta rakennuslupa on myönnetty 95 m2:lle. Jäljellä oleva rakennusoikeus ylitetään 58 prosentilla. Rakenusoikeuden vähäistä suuremmasta ylittämisestä pitäisi ympäristökeskuksen päättää.

Myös asemakaavan sr-merkintää on aikaisemmin kuulemani tulkinnan mukaan ensisijaisesti ja ehdottomasti noudatettava. Linnankoskenkatu 46:n sr (k) -merkinnän mukaan "ensisijainen tavoite on rakennuksen säilyttäminen". Ympäristöministeriön asemakaavamerkintäoppaassa myös sanotaan sr-merkinnästä seuraavaa:

Merkintä osoittaa, ettei rakennusta tai sen osaa saa purkaa eikä sen suojeluarvoja heikentää korjaus- ja muutostöissä. Merkintään on tarpeen liittää täsmentäviä määräyksiä.

Erittäin suurella mielenkiinnolla odottelen hallinto-oikeuden päätöstä. Käsittelyajat ovat vain tuskastuttavan pitkät. Helsingin hallinto-oikeuden 2004 vuosikertomuksen tilaston mukaan rakennuslupa-asioissa käsittelyaika oli n. 8 kuukautta.